có thể không trả tiền thuê nhà trong thời gian giãn cách xã hội?

Trả lời:

Việc thuê nhà nhưng phải ngừng kinh doanh được xem xét thuộc vào trường hợp "sự kiện bất khả kháng" theo Khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sự hoặc "thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản" theo Điều 420 Bộ luật Dân sự. Bởi khi ký hợp đồng, các bên đều không lường trước được diễn biến của Covid-19 cùng các biện pháp phòng chống dịch bệnh của chính quyền. Tuy nhiên, người thuê nhà vẫn có nghĩa vụ trả tiền bởi "kinh doanh thua lỗ không có nghĩa bắt chủ nhà thua lỗ theo", đặc biệt với trường hợp bên cho thuê cũng gặp khó khăn như phải đi vay để đầu tư mặt bằng hoặc thuê nhà để cho thuê lại.

Theo quy định thì người cho thuê trong trường hợp này vẫn có quyền thu đủ, đúng thời hạn tiền nhà theo hợp đồng. Tuy nhiên, họ nên thiện chí giảm giá, chia sẻ với người thuê vì lợi ích lâu dài của hai bên. Nếu cứ đòi đủ số tiền thuê, đối tác có thể chấm dứt hợp đồng.

Người thuê nhà phải chứng minh được nếu giữ nguyên hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn cho mình bởi "hoàn cảnh thay đổi cơ bản" do Covid-19. Họ có thể dẫn các quyết định cách ly, phong tỏa, cấm kinh doanh do cơ quan hành chính áp dụng làm bằng chứng cho việc doanh thu sụp giảm hoặc "bằng 0" để yêu cầu thoả thuận "sửa đổi hợp đồng" theo hướng giảm giá.

Thông thường, nếu muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn, người thuê nhà có thể chịu phạt theo thỏa thuận khi ký kết. Tuy nhiên, trường hợp dịch bệnh "ảnh hưởng nghiêm trọng" còn được coi là sự kiện bất khả kháng, ví dụ thuê mặt bằng tại khu du lịch nhưng Covid-19 khiến không có khách du lịch. Lúc này, người thuê có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu phạt.

Trường hợp của ông A nói trên, ông có quyền thu tiền nhà nhưng phải giảm một phần cho người thuê bởi họ kinh doanh mặt hàng không thiết yếu trong thời phong tỏa, cách ly.

Vì vậy, để giải quyết thì đôi bên cùng nhau đàm phán, thương lượng với nhau để tìm ra hướng giải quyết tốt nhất. 

Giá thuê giảm nhiều hay ít sẽ do thỏa thuận nhưng nếu không đạt được đồng thuận, các bên phải nhờ tòa án phân xử. "Chắc chắn một điều, dù lý do Covid-19 hay nguyên nhân nào khác, bên thuê cũng không thể đơn phương chấm dứt trả tiền nhà", luật sư nêu quan điểm.

Với hợp đồng thuê được giao kết trong thời điểm hiện tại, các bên cần thỏa thuận tiền nhà được tính thế nào trong bối cảnh Covid-19.