Trung Tâm Pháp Luật Nhà Đất - Trung Tâm Nhà Đất Uy Tín Hàng Đầu Việt Nam
Nhà đất chưa xóa thế chấp công chứng mua bán được không ?
Sổ hồng của nhà đất thế chấp tại ngân hàng, chủ nhà đã trả hết tiền vay và có xác nhận ngân hàng. Nhưng chủ nhà chưa đăng ký xóa thế chấp ở ủy ban thì có thể công chứng mua bán rồi mới đăng ký xóa thế chấp và đăng bộ luôn được không? Mong được giải đáp.
Theo quy định về điều kiện chuyển nhượng
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất được quy định tại Điều 188 LĐĐ, Điều 9 LKDBĐS, gồm những điều kiện cơ bản như sau:
- Nhà đất có Giấy chứng nhận;
- Nhà đất không đang bị tranh chấp;
- Nhà đất không bị kê biên thi hành án.
Bên cạnh những điều kiện nêu trên, liên quan đến vấn đề tài sản thế chấp, Điều 320 BLDS 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế. Từ quy định, có thể nhận định rằng yêu cầu nhà đất được xóa thế chấp là điều kiện để đưa nhà đất vào giao dịch, chuyển nhượng. Cũng cần nhận định rõ, điều kiện về xóa thế chấp không đồng nhất với thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
- Về mặt nội dung: xóa thế chấp là hành vi làm chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm, các bên được giải phóng khỏi các nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm. Đối với xóa đăng ký thế chấp, là hoạt động chấm dứt đăng ký giao dịch bảo đảm, giao dịch không còn giá trị đối kháng với bên thứ ba.
- Về mặt thủ tục: xóa thế chấp được thực hiện trên cơ sở chấm dứt hợp đồng thế chấp, được thực hiện tại tổ chức công chứng. Đối với xóa đăng ký thế chấp, thủ tục được thực hiện tại cơ quan tài nguyên – môi trường.
Như vậy, nhà đất chưa được xóa thế chấp thì không được phép giao dịch. Trong trường hợp nhà đất đã xóa thế chấp nhưng chưa thực hiện xóa đăng ký thế chấp được hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 12 Thông tư 16/2014, quy định việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được thực hiện đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
a) Trong trường hợp có văn bản đồng ý của bên nhận bảo đảm thì bên bảo đảm có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản đó.
b) Hồ sơ đề nghị chỉnh lý biến động về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan có thẩm quyền đăng ký thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời với xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định.
Quy định tại Thông tư 16/2014 cho phép chuyển nhượng nhà đất nếu có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng), đồng thời thủ tục xóa đăng ký thế chấp được thực hiện cùng thủ tục đăng bộ sang tên.
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất được quy định tại Điều 188 LĐĐ, Điều 9 LKDBĐS, gồm những điều kiện cơ bản như sau:
- Nhà đất có Giấy chứng nhận;
- Nhà đất không đang bị tranh chấp;
- Nhà đất không bị kê biên thi hành án.
Bên cạnh những điều kiện nêu trên, liên quan đến vấn đề tài sản thế chấp, Điều 320 BLDS 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế. Từ quy định, có thể nhận định rằng yêu cầu nhà đất được xóa thế chấp là điều kiện để đưa nhà đất vào giao dịch, chuyển nhượng. Cũng cần nhận định rõ, điều kiện về xóa thế chấp không đồng nhất với thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
- Về mặt nội dung: xóa thế chấp là hành vi làm chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm, các bên được giải phóng khỏi các nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm. Đối với xóa đăng ký thế chấp, là hoạt động chấm dứt đăng ký giao dịch bảo đảm, giao dịch không còn giá trị đối kháng với bên thứ ba.
- Về mặt thủ tục: xóa thế chấp được thực hiện trên cơ sở chấm dứt hợp đồng thế chấp, được thực hiện tại tổ chức công chứng. Đối với xóa đăng ký thế chấp, thủ tục được thực hiện tại cơ quan tài nguyên – môi trường.
Như vậy, nhà đất chưa được xóa thế chấp thì không được phép giao dịch. Trong trường hợp nhà đất đã xóa thế chấp nhưng chưa thực hiện xóa đăng ký thế chấp được hướng dẫn tại Khoản 5 Điều 12 Thông tư 16/2014, quy định việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản được thực hiện đồng thời với việc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
a) Trong trường hợp có văn bản đồng ý của bên nhận bảo đảm thì bên bảo đảm có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản đó.
b) Hồ sơ đề nghị chỉnh lý biến động về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan có thẩm quyền đăng ký thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời với xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định.
Quy định tại Thông tư 16/2014 cho phép chuyển nhượng nhà đất nếu có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng), đồng thời thủ tục xóa đăng ký thế chấp được thực hiện cùng thủ tục đăng bộ sang tên.
Ý kiến bạn đọc
Bạn cần đăng nhập thành viên để có thể bình luận bài viết này
Những tin mới hơn
Những tin cũ hơn
Tư vấn & nhận hồ sơ tại nhà
Dịch vụ được quan tâm
Giải quyết tranh chấp
Thủ tục - Biểu mẫu
