Khi mua nhà cần lưu ý để tránh "vô ý trốn thuế"?

Trả lời:

Theo điều 114 Luật đất đai 2013, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo quy định này, giá khi các bên chuyển nhượng, mua bán đất sẽ không bắt buộc phải áp theo giá đất cho Nhà nước ban hành, mà do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng đất sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, trong đó một trong các căn cứ tính các loại thuế, phí này là giá đất.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất như sau:

- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà, nhà chức trách căn cứ quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Trong trường hợp của chị Hải Anh, giá đất chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Theo luật sư Bình, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị Hải Anh có giá trị thấp hơn giá nhà nước quy định nhưng cơ quan thuế đã xem xét và áp dụng quy định của pháp luật thì cũng sẽ phải xác định dựa trên giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng để xác định nghĩa vụ tài chính của các bên.

Đồng thời, các bên đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo đơn giá quy định của nhà nước nên "không thể xác định rằng chị có dấu hiệu của tội trốn thuế."

Trong trường hợp này, luật sư tư vấn chị có thể làm đơn xin xác nhận từ chi cục thuế đã xác định số thuế mà chị phải nộp khi chuyển nhượng. Sau đó, chị làm đơn giải trình đến cơ quan thuế đã thanh tra để giải trình vấn đề nộp thuế trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dựa trên các căn cứ đã nêu trên, kèm theo đơn xác nhận từ chi cục thuế.

Tuy nhiên, các bên nếu lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (tức giá trong hợp đồng chuyển nhượng ghi thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nhằm mục đích trốn thuế) thì là hành vi vi phạm pháp luật.

Trong trường hợp này, khi nhà chức trách có đầy đủ căn cứ chứng minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá được thỏa thuận trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm giảm tiền thuế, phí (tức là các bên đã có hành vi trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước) thì đây là hợp đồng giả tạo, sẽ bị vô hiệu.

Giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật. Các bên liên quan vẫn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tức là phải kê khai đúng giá trị thực tế của hợp đồng và đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Đồng thời, có thể phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc hình sự tùy theo mức độ vi phạm của hành vi mà mình gây ra.

Về xử phạt vi phạm hành chính: Hành vi trốn thuế bao gồm hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp được quy định tại khoản 5 điều 143 Luật Quản lý thuế 2019.

Theo điều 7, điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định xử phạt hành chính về thuế và hóa đơn từ 1 đến 3 lần số tiền trốn thuế tùy theo người đó có tình tiết tăng nặng hay giảm nhẹ hay không.

Người có hành vi trốn thuế bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Trường hợp đã quá thời hiệu xử phạt (thời hiệu xử phạt với hành vi vi phạm thủ tục thuế là 2 năm, từ ngày thực hiện hành vi vi phạm), người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Về xử lý trách nhiệm hình sự: Theo điều 200 Bộ luật Hình sự, trường hợp trốn thuế từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 3 tháng đến một năm.

Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng đồng hoặc phạt tù từ một năm đến 3 năm nếu trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới một tỷ đồng.

Phạm tội trốn thuế với số tiền một tỷ đồng trở lên thì bị phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng, hoặc phạt tù từ 2 năm đến 7 năm.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến 5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Nguồn: vnexpress.net