Những lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà chung cư?

Trả lời:

Căn cứ điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khoản 1 điều 6 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đối với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai cần phải có các nội dung sau:

- Các thông tin về nhà, công trình xây dựng.

- Giá bán nhà, công trình xây dựng.

- Phương thức và thời hạn thanh toán.

- Thời hạn giao, nhận nhà công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo.

- Bảo hành.

- Quyền và nghĩa vụ của bên bán.

- Quyền và nghĩa vụ của bên mua.

- Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng.

- Phạt vi phạm hợp đồng.

- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý.

- Giải quyết tranh chấp.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Do đó, trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bạn cần xem xét kỹ lưỡng nội dung nêu trong hợp đồng, nếu có chỗ nào thiếu sót, khó hiểu, có những khái niệm "lạ lẫm" thì cần làm rõ với chủ đầu tư để chỉnh sửa hợp đồng cho phù hợp.

Lưu ý, thực tế vẫn tồn tại trường hợp chủ đầu tư "kém phần tử tế" đã cài bẫy bên mua trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dẫn đến rủi ro và thiệt hại cho bên mua. Đơn cử như sau:

- Bất hợp lý với điều khoản phạt vi phạm hợp đồng. Có trường hợp, tại hợp đồng quy định mức phạt vi phạm hợp đồng dành cho bên mua nặng, còn bên bán thì nhẹ hoặc thậm chí là không có.

- Thiếu chặt chẽ điều khoản về thời hạn cấp Giấy chứng nhận. Có những hợp đồng mua bán căn hộ chung cư quy định: "Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ, bên bán sẽ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua". Nếu không phân tích kỹ câu chữ của điều khoản này thì bên mua rất an tâm và nhanh chóng ký tên vào hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế điều khoản này không mang tính ràng buộc trách nhiệm cho bên bán, bởi không đề cập trường hợp bên bán vi phạm (chậm làm thủ tục hoặc không chịu làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua) thì phải chịu chế tài gì?

- Quy định thời gian bàn giao căn hộ chung cư không rõ ràng. Có trường hợp, hợp đồng quy định thời gian bàn giao căn hộ là trong năm 2023, quý II/2023... Do đó, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư quy định cụ thể thời gian bàn giao căn hộ nhằm tránh tranh chấp về sau, cần chỉnh sửa lại như là "thời gian bàn giao căn hộ phải trước ngày 30/6/2023".

- Đề cập đến những khái niệm "lạ lẫm", như: "hợp đồng mua bán quyền căn hộ", "thời hạn sử dụng quyền căn hộ là 50 năm"... Với những hợp đồng mà có những khái niệm như trên, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ hơn và nên nhờ người có chuyên môn tư vấn nhằm tránh rủi ro pháp lý, thiệt hại.