Bên thuê mặt bằng tự ý cắt giảm tiền thuê nhà?
- Thứ tư - 17/11/2021 10:06
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Trong thời gian giãn cách xã hội do dịch Covid-19, một số công ty tự ý cắt giảm tiền thuê mặt bằng mà không có sự thỏa thuận nào với bên cho thuê, hay giữa bên thuê và bên cho thuê chưa có tiếng nói chung về việc giảm giá thuê, nguy cơ dẫn đến tranh chấp. Đây là câu chuyện mang tính xã hội do kinh doanh gián đoạn bởi dịch bệnh. Chuyên mục “Câu chuyện pháp luật” xin giới thiệu ý kiến của các luật sư xung vấn đề này.
* Luật sư Trần Minh Hùng, Trưởng Văn phòng luật sư Gia Đình (thuộc Đoàn Luật sư TPHCM): Có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết
Theo các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và văn bản pháp luật liên quan thì dịch bệnh được xem là bất khả kháng. Các bên sẽ được miễn trừ trách nhiệm khi sự kiện bất khả kháng xảy ra như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh... Nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng về một trong các bên được miễn trừ trách nhiệm hay hoãn, lùi thực hiện hợp đồng hoặc được giảm, miễn tiền thuê khi có sự kiện bất khả kháng, thì các bên sẽ chiếu theo hợp đồng để thực hiện.
Do dịch bệnh Covid-19 bùng phát, nhiều công ty, bên thuê mặt bằng không kinh doanh, không có doanh thu nên rất cần sự chia sẻ của bên cho thuê, cho dù có thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng hay không. Theo tôi, giữa bên thuê và bên cho thuê cần ngồi lại thương lượng để bảo đảm quyền lợi hài hòa đôi bên. Bên cho thuê cũng cần thấy hoàn cảnh dịch bệnh nghiêm trọng để xem xét giảm hoặc miễn tiền thuê...
Tuy nhiên, việc bên thuê đơn phương gửi văn bản định sẵn số tiền giảm và mặc định chuyển khoản số tiền cho bên cho thuê thì đó chỉ là ý kiến đơn phương của bên thuê. Chính công văn này có lẽ gây phản cảm cho dư luận và bên cho thuê. Bên cho thuê không đồng ý thì có thể phản hồi lại bằng văn bản không đồng ý. Khi có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là tòa án. Do vậy, một bên đơn phương gửi văn bản đưa ra các yêu cầu mà bên còn lại không đồng ý thì về pháp lý, bên cho thuê vẫn không chịu trách nhiệm và văn bản này cũng không có giá trị về mặt chứng cứ.
Pháp luật không bắt buộc hay quy định bên cho thuê phải miễn, giảm bao nhiêu khi có sự kiện bất khả kháng, mà pháp luật chỉ quy định vấn đề này do các ghi nhận trong hợp đồng hoặc tự thỏa thuận. Không thỏa thuận được thì một trong các bên có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.
* Luật sư Đoàn Quang Xuân, Đoàn Luật sư TPHCM: Nên chia sẻ, cùng cảm thông
Điều 156, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục, mặc dù đã áp dụng mọi biệp pháp cần thiết và khả năng cho phép. Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình”.
Căn cứ vào tập quán quan niệm cũng như quy định pháp luật, dịch Covid-19 hội đủ các yếu tố tạo thành sự kiện bất khả kháng. Giải quyết hậu quả trong trường hợp này, Điều 351, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Theo quy định trên, khi rơi vào hoàn cảnh bất khả kháng thì bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự; tuy nhiên trong văn bản luật cũng đã nói rõ trừ những trường hợp có thỏa thuận, quy định khác. Vì vậy, tốt hơn hết trong hoàn cảnh khó khăn hiện nay rất cần cùng nhau chia sẻ, cảm thông thay vì tranh chấp, xung đột.
Nguồn: sggp.org.vn
Theo các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và văn bản pháp luật liên quan thì dịch bệnh được xem là bất khả kháng. Các bên sẽ được miễn trừ trách nhiệm khi sự kiện bất khả kháng xảy ra như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh... Nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng về một trong các bên được miễn trừ trách nhiệm hay hoãn, lùi thực hiện hợp đồng hoặc được giảm, miễn tiền thuê khi có sự kiện bất khả kháng, thì các bên sẽ chiếu theo hợp đồng để thực hiện.
Do dịch bệnh Covid-19 bùng phát, nhiều công ty, bên thuê mặt bằng không kinh doanh, không có doanh thu nên rất cần sự chia sẻ của bên cho thuê, cho dù có thỏa thuận về sự kiện bất khả kháng hay không. Theo tôi, giữa bên thuê và bên cho thuê cần ngồi lại thương lượng để bảo đảm quyền lợi hài hòa đôi bên. Bên cho thuê cũng cần thấy hoàn cảnh dịch bệnh nghiêm trọng để xem xét giảm hoặc miễn tiền thuê...
Tuy nhiên, việc bên thuê đơn phương gửi văn bản định sẵn số tiền giảm và mặc định chuyển khoản số tiền cho bên cho thuê thì đó chỉ là ý kiến đơn phương của bên thuê. Chính công văn này có lẽ gây phản cảm cho dư luận và bên cho thuê. Bên cho thuê không đồng ý thì có thể phản hồi lại bằng văn bản không đồng ý. Khi có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là tòa án. Do vậy, một bên đơn phương gửi văn bản đưa ra các yêu cầu mà bên còn lại không đồng ý thì về pháp lý, bên cho thuê vẫn không chịu trách nhiệm và văn bản này cũng không có giá trị về mặt chứng cứ.
Pháp luật không bắt buộc hay quy định bên cho thuê phải miễn, giảm bao nhiêu khi có sự kiện bất khả kháng, mà pháp luật chỉ quy định vấn đề này do các ghi nhận trong hợp đồng hoặc tự thỏa thuận. Không thỏa thuận được thì một trong các bên có thể khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.
* Luật sư Đoàn Quang Xuân, Đoàn Luật sư TPHCM: Nên chia sẻ, cùng cảm thông
Điều 156, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục, mặc dù đã áp dụng mọi biệp pháp cần thiết và khả năng cho phép. Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình”.
Căn cứ vào tập quán quan niệm cũng như quy định pháp luật, dịch Covid-19 hội đủ các yếu tố tạo thành sự kiện bất khả kháng. Giải quyết hậu quả trong trường hợp này, Điều 351, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
Theo quy định trên, khi rơi vào hoàn cảnh bất khả kháng thì bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự; tuy nhiên trong văn bản luật cũng đã nói rõ trừ những trường hợp có thỏa thuận, quy định khác. Vì vậy, tốt hơn hết trong hoàn cảnh khó khăn hiện nay rất cần cùng nhau chia sẻ, cảm thông thay vì tranh chấp, xung đột.
Nguồn: sggp.org.vn